Die Entwicklungen am deutschen Immobilien- und Finanzmarkt, speziell die nach wie vor günstigen Zinsen, sorgen dafür, dass Immobilien günstiger gekauft als gemietet werden können. Eigennutzer wie Kapitalanleger vervielfachen dabei Ihr Eigenkapital und erzielen eine Spitzenwertschöpfung, die keine konventionelle Wertanlage mit vergleichbar geringem Risiko auch nur annähernd bieten kann. Das gilt übrigens nicht nur für Spitzenverdiener sondern auch für kreditwürdige Mittel- und Normalverdiener. Deshalb empfiehlt die Fachwelt in seltener Einhelligkeit, Immobilien lieber heute als morgen zu erwerben.
Wer die Erfolgsfaktoren versteht und heute handelt, baut ganz nebenbei Vermögen und Altersvorsorge auf. Und ist auf der Gewinnerseite, wenn Aktien- und Finanzmärkte einbrechen. Oder anziehende Zinskosten und Immobilienpreise diese einmalige Chance wieder in Luft auflösen. Sie finden deshalb in den Publikationen all unserer
Objekte, detaillierte Wertschöfpungsberechnungen jeweils aus der unterschiedlichen Betrachtung von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Ferner veranstalten wir für unsere Community regelmäßig kostenlose
Workshops in denen wir die Erfolgsfaktoren und Ihre Wirkungsweise erläutern. Der Überblick:
- 1. Verhälnis Miete zu Zinskosten
Für alle Einkommensklassen: Die Zinskosten sind derzeit im historischen Vergleich nach wie vor sehr niedrig. Für die optimale Finanzierung empfiehlt sich die Anfrage bei einem unabhängigen Finanzvermittler. Kaufen Sie eine Immobilie zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis mit einer guten Finanzierung ein, bewegt sich der zentrale Kostenfaktor - die Darlehenszinsen - im Vergleich zu der ortsüblichen Miete bereits auf ähnlichem Niveau.
- 2. Erwerb günstiger, vermieteter Wohnungen
Für alle Einkommensklassen: Unterhalb des Mietpreisniveaus vermietete Wohnungen sind am Markt in der Regel günstiger als bezugsfreie Leer-Wohnungen zu kaufen. Nach einem günstigen Einkauf können Sie den Mietvertrag für Ihren Eigenbedarf kündigen und innerhalb von ca. drei Jahren geltend machen. Mit dem Recht auf Eigenbedarf, etwas Verhandlungsgeschick und einer moderaten Ablösesumme können Mieter mitunter dazu bewegt werden, deutlich früher auszuziehen.
- 3. Abschreibungen und Steuervorteile
Für Mittel- und Besser-Verdiener: Wer seine Immobilie vermietet kann alle anfallenden Kosten bzw. Afas (z.B. Gebäudeabschreibungen, Denkmalabschreibungen) abschreiben und dabei entstehende Verluste als Steuervorteile geltend machen. Vereinfacht dargestellt kann der Kapitalanleger den Verlust multipliziert mit der höchsten Progression seiner Steuerschuld als Steuervorteil bzw. Ertrag verbuchen. Wird die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt, besteht keine Möglichkeit Kosten oder Steuervorteile abzuschreiben. Einzige Ausnahme - die Denkmalabschreibung.
- 4. Angehörigenmodell
Für Mittel- bis Besserverdiener: Ein legaler Trick, wie Eigennutzer indirekt in den Genuß der erheblichen Steuervorteile eines gut verdienenden Kapitalanlegers kommen können, ist das sog. Angehörigenmodell. Hier erwirbt nicht der Bewohner selbst sondern einer seiner gut verdienenden Angehörigen (Eltern, Großeltern, Geschwister, Kinder, Firmen etc.) die Wohnung. Der erwerbende Angehörige kann dabei sämtliche Kosten, Zinsen und Abschreibungen absetzen. Ferner kann die Wohnung 25% unterhalb des Mietspiegels vermietet werden. So entstehen hohe virtuelle Verluste, die der Erwerber als Steuervorteil voll abschreiben kann. Die erzielte Steuereinsparung fällt dabei deutlich höher als die geringere Miete aus und führt in der Gesamtbetrachtung der Familie zu erheblichen Vorteilen für alle Beteiligten.
- 5. Überkreuzvermietung
Für Mittel- bis Besserverdiener: Ein weiterer legaler Trick, wie Eigennutzer in den Genuß der Steuervorteile von Kapitalanlegern kommen ist die sog. Überkreuzvermietung. Dabei kaufen zwei Erwerber jeweils eine Wohnung im selben Objekt, um sie sich gegenseitig zu vermieten und als Kapitalanleger die Steuervorteile zu nutzen. Hier ist jedoch auch Vorsicht geboten, da dieses Modell in bestimmten Varianten (z.B. unter Ehegatten) vom Finanzamt nicht anerkannt wird.
- 6. Mietprogression
Wer in seiner eigenen Wohnung wohnt, kann sich Mieterhöhungen sparen. Kapitalanleger können problemlos Staffelmieten mit jährlicher Mietsteigerung z.B. in der Höhe der Inflationsrate vereinbaren. Während die Mieten kontinuierlich steigen bleiben die Finanzierungskosten jedoch konstant. Je nach Finanzierungskonzept (z.B. in Kombination mit einem Bausparvertrag) bis zur vollständigen Kredittilgung. In der mittel- bis langfristigen Betrachtung entsteht dabei eine kontinuierlich und dynamisch wachsende Wertschöpfung.
- 7. Wertsteigerung
Die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum in guten Innenstadtlagen der Wachstumsregionen und Metropolen steigt dynamisch an, während mangels Flächen kaum neuer Wohnraum entsteht. Das treibt die Preis- und Wertentwicklung nachhaltig an. Zum Nachteil von Mietern und zum Vorteil von Immobilienbesitzern. Die Wertsteigerung in guten Innenstadtlagen liegt dabei wie die Mietprogression nicht selten über der Inflationsrate und beschert dabei speziell in der mittel- bis langfristigen Betrachtung eine Wertschöpfung, bei der keine andere Wertanlage mit vergleichbar geringem Risiko auch nur annähernd mithalten kann.
